Der Energieausweis: Steckbrief für Gebäude

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Energieausweise zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern (zum Beispiel Gas, Öl) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neue Ausweise für Wohngebäude haben darüber hinaus eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H.

Was steht im Energieausweis?

Der Energieausweis umfasst in der Regel fünf Seiten und enthält neben den Energiekennwerten des Gebäudes auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung. Nachfolgend wird der Aufbau des Ausweises nach der aktuellen Energieeinsparverordnung  2014 beschrieben. Da Energieausweise in der Regel zehn Jahre lang gültig sind, sind allerdings auch noch ältere Ausweise im Umlauf, die etwas davon abweichen.

Die erste Seite des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik sowie die Anzahl der Wohnungen. Bei Energieausweisen, die nach 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, finden sich an dieser Stelle auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wird.

Es gibt zwei Berechnungsverfahren, die sich grundsätzlich voneinander unterscheiden: Erfolgt die Ermittlung auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs, spricht man von einem "Bedarfsausweis". Die Kennwerte für Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, während die dritte Seite unausgefüllt bleibt. Wird dagegen der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem "Verbrauchsausweis" und die Kennwerte für Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. In diesem Fall bleibt die zweite Seite unausgefüllt. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche an – kurz: kWh/(m2a). Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Anhand von Vergleichswerten kann das Gebäude zudem eingestuft und mit typischen Gebäuden verglichen werden.

Seite 4 des Energieausweises enthält für den Gebäudeeigentümer in knapper Form kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes, sofern diese möglich sind. Sind keine Empfehlungen zur Modernisierung möglich, beispielsweise weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, ist dies vom Ausweisaussteller auf dem Formular zu vermerken. Auf Seite 5 finden sich abschließend einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

Was bedeuten die neuen Energieeffizienzklassen?

Seit Mai 2014 ausgestellte Energieausweise für Wohngebäude besitzen eine Effizienzklasse, wie man sie von vielen Elektrogeräten kennt. Die Skala reicht von A+ bis H, wobei die Klassen A und B – je nach Gebäudetyp – etwa derzeitigem Neubaustandard entsprechen. Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in der Klasse E. Die Klasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Ausweises angegebenen Kennwert, wobei für die Klasseneinteilung der Wert für den Endenergiebedarf oder -verbrauch entscheidend ist.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Wie beschrieben gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte berechnet wurden: Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise. Eigentümer von Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten können zwischen den beiden Ausweisarten wählen. Die Erstellung eines Verbrauchsausweises ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig!

Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten ist das Baualter bzw. der energetische Gebäudezustand entscheidend, ob ebenfalls Wahlfreiheit besteht. Dies ist der Fall, wenn der Bauantrag für das Gebäude nach dem 1. November 1977 gestellt wurde oder – bei einem älteren Haus – schon bei der Baufertigstellung der energetische Standard der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 eingehalten oder das Haus nachträglich durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht wurde.

Keine Wahl haben Eigentümer von Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die nicht den energetischen Standard der ersten Wärmeschutzverordnung erfüllen. Für solche Gebäude ist nur der Bedarfsausweis zulässig. Außerdem kann nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, wenn die zur Erstellung eines Verbrauchsausweises erforderlichen Heizkosten bzw. Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre nicht vorliegen, beispielsweise weil die Beheizung dezentral über Gasetagenheizungen erfolgt oder das Gebäude kurz zuvor umfassend modernisiert wurde. Für Neubauten wird nach deren Fertigstellung ebenfalls grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Gebäude, die nicht dem Wohnen dienen (zum Beispiel Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren) benötigen einen so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude". Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftungs- und Klimaanlage sowie die Beleuchtung des Gebäudes in den Energiekennwert einfließen, die bei diesen Gebäuden oft einen großen Anteil ausmachen. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wer benötigt einen Energieausweis?

Ein Energieausweis muss immer dann erstellt werden, wenn ein Gebäude neu gebaut wird. In diesen Fällen muss der Bauherr oder Eigentümer sicherstellen, dass er vom Planer oder Architekten einen Ausweis erhält. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert.

Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll. Der Eigentümer oder Verkäufer der Immobilie muss dem Kaufinteressenten den Energieausweis zeigen, der Käufer erhält darüber hinaus ein Exemplar oder eine Kopie davon ausgehändigt. Gleiches gilt gegenüber Mietern bei der Neuvermietung einer Wohnung bzw. eines Hauses. Der Energieausweis muss aber nur bei einem Nutzerwechsel vorgelegt werden, das heißt, wer sein Wohneigentum selbst nutzt oder nicht neu vermietet, braucht keinen Energieausweis. Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern sind von der Ausweispflicht freigestellt.

Vermieter können die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf rechtzeitige Bereitstellung des Ausweises. Die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Welche Vorgaben gibt es für das Dokument?

Ein Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Er muss den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen, vom Aussteller mit Name, Anschrift, Berufsbezeichnung und Ausstellungsdatum versehen und eigenhändig oder durch Nachbildung der Unterschrift unterschrieben sein. Ein Farbausdruck ist nicht vorgeschrieben. Früher ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach EnEV als Energieausweise anerkannt wurden, können in der damals gültigen Form weiter verwendet werden.

Ausweise, die seit Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten eine Registriernummer. Sie dient der Kontrolle ausgestellter Ausweise durch die zuständigen Behörden.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise gelten meist zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nur wenn das Gebäude im Zusammenhang mit größeren Änderungen gemäß der Energieeinsparverordnung neu berechnet wird, ist ein neuer Ausweis notwendig.

Auch Wärme- oder Energiebedarfsausweise, wie sie bei neu errichteten Häusern ab Baujahr 1995 eigentlich vorliegen müssten, werden als Energieausweise anerkannt und können ab Ausstellung zehn Jahre lang verwendet werden. Vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellte Energiepässe, die nicht den damaligen EnEV-Vorgaben entsprechen – beispielsweise im Rahmen von Feldversuchen ausgestellte "Gebäudeenergiepässe" –, bleiben in der Regel ebenfalls ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig, wenn darin der Energiebedarf oder -verbrauch und der Energieträger für die Beheizung genannt sind. Fehlen diese Angaben allerdings, sind sie seit dem 1. November 2014 nicht mehr gültig. Wer einen solchen Pass hat und unsicher ist, ob er noch gültig ist, sollte bei der zuständigen Behörde nachfragen.

Welche Behörde ist beim Energieausweis zuständig?

Der Vollzug der Energieeinsparverordnung und damit die Zuständigkeit für den Energieausweis ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder der Kreise, in denen sich die Gebäude befinden. Verstöße im Zusammenhang mit der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises zählen als Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Dazu sollte man es jedoch nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.